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套內使用面積計價是趨勢 兩年內落西安可能性大

時間:2019-02-26 16:49來源:華商網-華商報 編輯:歐陽雪字體設置
  近日,一則關于“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的消息引起房地產行業和購房者的關注和熱烈討論。源頭是2月19日住房和城鄉建設部官方網站發布了《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》,明確提出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。目前,還處在征求意見階段。
 
  從征求意見到落地執行實施,新政是否會迅速落地?如果政策落地實施,對行業、購房者會產生哪些重要影響?行業專家認為,新政很有可能將在兩年內落地執行,“套內使用面積計價”是大勢所趨,并且在西安執行的可能性非常大。落地執行將有利于行業透明化,減少維權矛盾,住宅總價并不會產生較大變化。
 
  購房者最關心房價、小區配套、二手房交易
 
  如果“住宅按套內使用面積進行交易”政策實施,購房者最為關心的是該政策會不會影響房價,公共區域的配套會不會縮水等?
 
  華商報記者隨機采訪近期意向購房者,朱先生稱,該政策會讓自己更加踏實,買了多大面積心知肚明,房子的單價肯定會上漲,但是總價不會有太大變化,整體來看影響不大。代女士則表示,按套內使用面積計算,如果開發商為了節省成本不重視公共區域的舒適度,那居住氛圍可能會打折扣。
 
  去年剛置業的周先生表示:“如果新政策實施,我的房子在二手房交易的時候到底是按套內面積還是按建筑面積計算,按套內面積計算的話會不會太不劃算,我非常關心到時候政策實施的細則規定。”
 
  新政預計2年內會普遍實行
 
  有利于維護消費者權益
 
  新政策的推出必定會引起一陣波動,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一新政從征求意見到最終落地執行的可能性有多大,時間將有多久?美城股份首席分析師沈瑋分析,“按照套內面積銷售”自2016年開始起草,直到現在對外公開征求意見,按照規范流程,需經過征求意見、專家審核、住建部審核即可發布,之前重慶也在實施套內面積交易,從實施難度上來講,難度不大。從消費者權益角度看新政有利于維護消費者的權益,可以有效地避免因公攤不明確而導致的購房面積糾紛問題,而這個政策也是跟國際接軌,是大勢所趨。如果一切進展順利,預計1-2年內可以落地,包括西安在內的全國各城市預計會普遍實行。
 
  西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健同樣認為落地的可能性較大,從征求意見到落地執行,預計還會有一段時間,因為會涉及到房價、房產證、物業管理費、采暖費等諸多需要調整的方面。
 
  行業將更加透明化
 
  可有效遏制市場亂象
 
  如果“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的新政落地執行,會對房地產行業產生怎樣的影響?
 
  馬健認為,住宅按套內使用面積銷售,可以避免房屋預測面積和實測面積的誤差,減少銷售環節因面積誤差導致的糾紛,也使購房者對所購房屋的空間感受更為直觀。對于改善性購房來說也更為有利,開發商可以配置更多的公共服務空間和設施,不用擔心公攤過大導致房屋銷售困難。
 
  沈瑋則認為,從房地產交易的行業角度來看,公攤計價、期房銷售、二手房市場亂象等都屬于房地產市場發展中的弊端。隨著市場發展越來越完善,弊端也得到改良,發達國家不存在這一問題。對開發商來說,在公攤標準不清晰的情況下會打擦邊球,使得房率越來越小,由此也暴露出越來越多的維權問題。公攤面積不透明,消費者不知曉具體公攤在哪里,后續的物業、暖氣費等成本也在累加。
 
  創典全程信息部部長劉蘭蘭指出,目前政策處于意見征求階段,現下并不能對商品住房的交易產生實質影響,但從重慶、香港住房銷售以套內面積作為計價依據的案例來看,未來取消公攤面積轉以實際套內面積計價是大勢所趨。此政策如果落地,房產交易市場將更加透明化,住房實際面積、房價等信息一目了然,將有效遏制亂收費現象,精裝修、取暖費、物業費將更加合理。但需要指出的是由于按照“套內使用面積計價”,樓盤的標價會走高,那么對購房者的心理預期將造成一定影響。
 
  開發商為提高“得房率”
 
  住宅產品會有改變
 
  設想兩年后,西安按照“套內使用面積計價”的話,購房者所擔心的房價、物業費、配套等問題會有哪些變化?
 
  沈瑋認為,此舉就跟“蝦和蝦仁、核桃和核桃仁”的道理是一樣的,對于購房者無疑是利好的,“羊毛出在羊身上”,剪掉羊毛,對于購房者來說,市場更為透明。從買房資金的角度來考慮,不會有太大變化,但單價會提高,總價沒有變化。數據上來看,因為單價提升了,表面上會顯得房價上漲了。按照套內并不意味著取消公攤,公攤面積永遠存在,開發商為提高得房率,使性價比更高,為吸引購房者,會盡量減小公攤,會在建筑上做改變,比如重慶比較多見的三梯八戶、兩梯六戶的梯戶比,但在收取契稅、大修基金等方面,重慶又是按照建筑面積來算的,所以等到普遍執行時,后續居住收取物業費、暖氣費等時,是按照套內還是建筑面積,目前還處于未知階段,如果可以按照套內面積,和交易時的計價方式一致,當然是好的,畢竟公攤部分收取物業費、暖氣費等并不科學。
 
  馬健表示,如果政策落地,對房價的影響不會太大,因為只是換了一種計量方式,房屋單價會有所上漲,但對總價不會有太大影響,因為多數購房者買房時最為關注的還是房屋總價。同時,這個政策對居住生活會有較大的影響,主要體現在房屋公攤部分的設計,這也是未來住宅產品升級的又一機會點,比如說,國外的集中式住宅一般都是按成套房屋銷售,不計公攤面積,所以,高端項目會在樓宇里配置健身房、公共會客廳、桑拿房、洗衣房等公用空間,以提升居住品質。
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